Montag, 1. Juni 2015

Neues Mietrecht: "Mietpreisbremse" und "Bestellerprinzip" in Kraft

Das Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung (Mietrechtsnovellierungsgesetz) ist am 1. Juni 2015 in Kraft getreten. Die Länder haben nun die Möglichkeit, den Geltungsbereich der "Mietpreisbremse" durch Verordnung auszuweisen. Das Mietrechtsnovellierungsgesetz beinhaltet neben der Mietpreisbremse auch die Einführung des "Bestellerprinzips" bei Maklerverträgen. Hierdurch wird die teilweise gängige Praxis beendet, dass Vermieter die Kosten für den von ihnen beauftragten Makler auf die Mieter abwälzen.

 

Mietpreisbremse

Das Mietrechtsnovellierungsgesetz ermöglicht es den Ländern den Geltungsbereich der Mietpreisbremse (für maximal fünf Jahre) zu bestimmen. Bei einer Wiedervermietung dürfen die Mieten in diesen Gebieten künftig die ortsübliche Vergleichsmiete nur noch höchstens um 10 Prozent übersteigen. Welche Gemeinden in Bayern betroffen sein werden, ist zurzeit noch nicht absehbar. Für Vermieter, deren Immobilien nicht in einem solchen von der jeweiligen Landesregierung bestimmten Gebiet liegen, ändert sich durch die Mietpreisbremse nichts.

Haus & Grund Bayern hat eine Petition gegen die Einführung der Mietpreisbremse in Bayern gestartet. Haus & Grund Bayern fordert mit seiner Petition, dass die Mietpreisbremse in Bayern nicht eingeführt wird. Die Petition mit allen wichtigen Informationen finden Sie hier.

Unterstützen Sie die Petition mit Ihrer Unterschrift!

Von der Mietpreisbremse sind alle Wohnungen ausgenommen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden. Außerdem darf immer die Miete verlangt werden, die der vorherige Mieter zuletzt geschuldet hat, egal wie hoch diese war. Etwaige Mietminderungen können hierbei außer Acht gelassen werden. Mieterhöhungen, die mit dem Mieter innerhalb des letzten Jahres frei vereinbart worden sind, dürfen nicht für die zulässige Miethöhe bei der Neuvermietung berücksichtigt werden. Vermieter und Mieter sollen nicht kurz vor Beendigung des Mietvertrages eine höhere Miete vereinbaren, damit der Vermieter diese auch von einem Nachmieter verlangen kann.

Modernisierungen, die nach dem Auszug des vorherigen Mieters durchgeführt werden, können ebenfalls Einfluss auf die zulässige Neuvermietungsmiete haben. Sollte eine umfassende Modernisierung der Wohnung durchgeführt worden sein, dann darf bei der ersten Vermietung nach der Modernisierung die Miete frei bestimmt werden und unterliegt nicht der Mietpreisbremse. Sollte es sich um keine umfassende Modernisierung handeln, dann darf die ortsübliche Vergleichsmiete um den Betrag erhöht werden, der zulässigerweise bei einer Mo­der­ni­sie­rungs­mieterhöhung hätte erzielt werden können. Auch Modernisierungen, die nicht unmittelbar vor Einzug des neuen Mieters durchgeführt worden sind, aber innerhalb der letzten drei Jahre vor Beginn des neuen Mietverhältnisses, können entsprechend berücksichtigt werden, wenn für die Maßnahmen nicht schon zuvor eine umfängliche Modernisierungsmieterhöhung geltend gemacht wor­den ist.

Mietvereinbarungen, die gegen die Mietpreisbremse verstoßen, sind insoweit unwirksam, als dass sie die gesetzlich zulässige Höhe überschreiten. Der Mieter darf die Miete aber nur entsprechend kürzen oder entsprechend zu viel entrichtete Mietzahlungen zurückverlangen, wenn er zuvor die Miethöhe schriftlich gerügt hat und dies auch begründet. Hierfür muss der Vermieter ihm Auskunft über die Umstände erteilen, auf denen die Höhe der verlangten Miete beruht, soweit diese nicht öffentlich zugänglich sind und der Vermieter hierüber unschwer Auskunft geben kann. Beträge, die der Mieter bereits vor dieser Rüge entrichtet hat oder hätte müssen, können nicht zurückverlangt werden.

Die Mietpreisbremse ist auf Index- und Staffelmietvereinbarungen anzuwenden. Bei der Staffelmiete gilt die Mietpreisbremse bei jeder einzelnen Staffelung. Bei der Indexmiete ist die Mietpreisbremse nur bei der Ausgangsmiete zu beachten.

 

Bestellerprinzip bei Maklerverträgen

Durch die Einführung des Bestellerprinzips bei Maklerverträgen gilt nun folgendes:

Maklerverträge sowohl mit Vermietern als auch Mietern müssen in Textform, also auf einem dauerhaften Datenträger, geschlossen werden. Eine Unterschrift ist aber nicht erforderlich. Der Vertragsschluss kann beispielsweise schriftlich, per E-Mail oder Fax erfolgen. Sollte diese Form nicht eingehalten werden, kommt auch kein wirksamer Vertrag zustande und der Makler muss für seine Leistung nicht vergütet werden.

Makler können von einem Wohnungssuchenden nur dann ein Entgelt für die Vermittlung verlangen, wenn sie ausschließlich wegen dessen Beauftragung von dem Vermieter den Auftrag einholen, die Wohnung anzubieten. Daher sind Fälle, in denen der Mieter provisionspflichtig ist, eher theoretischer Natur und praktisch kaum denkbar. Schließlich darf der Makler eine Wohnung nur dann anbieten, wenn er zuvor einen entsprechenden Auftrag vom Vermieter erhalten hat. Bietet der Makler dem Wohnungssuchenden eine Wohnung an, für die er eine generelle Ver­mitt­lungs­er­laub­nis des Vermieters hat, dann kann er von dem Wohnungssuchenden kein Entgelt für die Vermittlung verlangen, selbst wenn er mit diesem einen schriftlichen Vertrag geschlossen hat.

Sollte der Makler entgegen dieser Regeln dennoch ein Entgelt für die Vermittlung verlangen, muss dieses nicht bezahlt werden. Zudem begeht der Makler eine Ordnungswidrigkeit, die mit einer Geldbuße von bis zu 25.000 Euro geahndet werden kann. Auch ein Anspruch gegen den Vermieter besteht in dieser Konstellation in der Regel nicht, weil der Vermieter den Makler nur bezahlen muss, wenn er mit ihm einen Vertrag in Textform geschlossen hat (siehe oben). Selbst wenn er dem Makler schriftlich erlaubt hat, die Wohnung Mietinteressenten anzubieten, begründet dies noch keinen Vertrag. Denn hierfür muss ganz klar geregelt sein, dass der Makler von dem Vermieter für seine Dienstleistung eine Vergütung verlangt.

Auf Kaufverträge hat die Gesetzesänderung keinen Einfluss. Hier bleibt alles wie bisher.