Freitag, 10. Mai 2019

BGH: Zur Indizwirkung eines einfachen Mietspiegels

Urteil vom 13.02.2019 - Az.: VIII ZR 245/17

Der BGH hat sich kürzlich zur Indizwirkung und der richterlichen Abwägung und Schätzung bei Mieterhöhungsverlangen auf Grundlage eines einfachen Mietspiegels geäußert.

Die Vermieter verlangten von den Mietern klageweise Zustimmung zu einer Mieterhöhung, die diese zunächst verweigert hatten. Auf Grundlage des Dresdner Mietspiegels sollte die Miete von 6,25 Euro pro Quadratmeter auf 6,55 Euro pro Quadratmeter mithin auf 540 Euro erhöht werden. Das Amtsgericht hatte die Zustimmung zunächst abgelehnt, das Berufungsgericht die Mieter daraufhin dazu verurteilt der Mieterhöhung bis 6,39 Euro auf mithin 526,47 Euro zuzustimmen. Dagegen richtete sich die Revision der Vermieter, die auf ihrer ursprünglichen Erhöhung beharrten.

Der BGH wies die Revision allerdings ab. Die Bundesrichter wiesen darauf hin, dass die ortsübliche Vergleichsmiete vom Tatrichter nicht zwingend als Spanne zu ermitteln hat. Vielmehr führt die Bezugnahme auf einen Mietspiegel regelmäßig zu einer punktgenauen Vergleichsmiete, sodass der Tatrichter zu einer Zustimmung zu einer konkreten Miete verurteilen kann.

Darüber hinaus stellte der BGH klar, dass auch ein einfacher Mietspiegel Indizwirkung entfalten kann, dass die dort angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben. Für die Reichweite der Indizwirkung seien die Qualität des Mietspiegels und die Einwendungen der Parteien gegen den Erkenntniswert der darin enthaltenen Angaben. Wenn, wie vorliegend, die örtlichen Interessensvertreter von Mieter- und Vermieterseite beteiligt waren und die Erkenntnisse des Mietspiegels anerkennen, sei davon auszugehen, dass der Mietspiegel „die örtliche Mietsituation nicht einseitig, sondern objektiv zutreffend abbildet.“

Die Ermittlung der Einzelvergleichsmiete obliegt sodann freier tatrichterlicher Schätzung nach § 287 Absatz 2, 1 Satz 2 ZPO. Diese unterliegt nur eingeschränkt der revisionsrechtlichen Nachprüfung.