Donnerstag, 9. Januar 2020

BGH: Weite Auslegung des Begriffs der Verwaltung

Urteil vom 20. September 2019 - Az.: V ZR 258/18

Dem Eigentümer eines Grundstücks, bestehend aus zwei Flurstücken, war eine baurechtliche Erlaubnis für den Dachgeschossausbau auf dem bebauten Grundstück unter Befreiung von bauplanungsrechtlichen Festsetzungen zur Geschossflächenzahl erteilt worden. Diese stand unter der Auflage, dass das Grundstück durchgehend bleiben muss und nicht geteilt werden darf. Trotzdem teilte der Eigentümer das Grundstück im Jahr 2007 in Wohnungseigentum auf, schrieb das unbebaute Flurstück ab und verkaufte die einzelnen Wohnungseigentumseinheiten auf dem bebauten Flurstück unter der Maßgabe das Gebäude umfassend zu sanieren und zu modernisieren. Das unbebaute Flurstück übertrug er sodann an eine GbR, die aus seinen beiden Töchtern bestand. Nachdem die Baubehörde 2014 von der Teilung erfuhr, forderte sie die Wohnungseigentümer des bebauten Flurstückes auf, die Abschreibung des unbebauten Flurstücks rückgängig zu machen. Der GbR wurde hierfür aufgegeben das Eigentum an die Wohnungseigentümer des bebauten Flurstücks zu übertragen. Nachdem der Eigentümer und die GbR Widerspruch gegen diesen Bescheid eingelegt hatten, beschlossen die Wohnungseigentümer mehrheitlich, gegen den Eigentümer außergerichtlich und gerichtlich auf Verschaffung des Eigentums vorzugehen. Die Gemeinschaft klagte daher zuletzt im Hauptantrag auf Verschaffung des gemeinschaftlichen Eigentums an dem unbebauten Flurstück, hilfsweise auf Verschaffung bestimmter Miteigentumsanteile an die einzelnen Wohnungseigentümer sowie weiter hilfsweise auf Schadensersatz und Feststellung der zukünftigen Schadensersatzpflicht des Beklagten.

Das Landgericht hatte dem Hauptantrag noch stattgegeben. Das Berufungsgericht hat die Klage allerdings abgewiesen. Es legte den Klageantrag dahingehend aus, dass nicht der Klägerin selbst, sondern den einzelnen Wohnungseigentümern gemeinschaftliches Eigentum an dem unbebauten Flurstück verschafft werden soll, sprach der Gemeinschaft aber die Aktivlegitimation ab. Die Verwaltung könne sich nur auf das bebaute Grundstück der Wohnungseigentümer beziehen, die dingliche Eigentumsordnung gehöre darüber hinaus nicht zu den Verwaltungsaufgaben der WEG. Dieser Ansicht widersprach der BGH.

Es sei zwar richtig, dass eine „Veränderung der sachenrechtlichen Grundlagen der Gemeinschaft“ keine Verwaltung im Sinne von § 23 Abs. 3 WEG darstelle, dies läge hier aber gar nicht vor. Vielmehr ginge es um Maßnahmen, die eine Änderung der sachenrechtlichen Grundlagen vorbereiten sollen. Dies begründe weder eine sachenrechtliche Änderung noch eine schuldrechtliche Verpflichtung. Die Klage solle bewirken, „dass der Beklagte die von seiner Seite aus erforderlichen Handlungen für eine Einbeziehung des Grundstücks […] in das gemeinschaftliche Eigentum vornehmen muss“. Diese Vorbereitungshandlungen fallen nach Meinung der Bundesrichter unter die Verwaltung. Der Begriff sei weit zu verstehen und umfasse daher auch solche Maßnahmen, die eine Veränderung der sachenrechtlichen Grundlagen der Gemeinschaft vorbereiten sollen, „damit die Wohnungseigentümer diese anschließend umsetzen können“. Die Bundesrichter stellten aber fest, dass ein dahingehender Beschluss nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, wenn bereits bei der Beschlussfassung absehbar ist, dass einzelne Wohnungseigentümer an der späteren Umsetzung nicht mitwirken werden und hierzu auch nicht verpflichtet sind.

Der streitgegenständliche Beschluss ermächtige die WEG daher, die Übertragung des unbebauten Flurstücks gerichtlich vorzubereiten. Insbesondere, da die Baubehörde unter Androhung eines Zwangsgeldes von den Wohnungseigentümern verlangt, sich das Grundstück übereignen zu lassen und die Realteilung rückgängig zu machen.

Ob die Wohnungseigentümer anschließen dazu verpflichtet sind, an der Wiederherstellung des einheitlichen Grundstücks mitzuwirken, ließen die Bundesrichter offen, stellten aber fest, dass hierfür vieles spricht. Zu klären sei dies aber bei Erfolg der Klage im Innenverhältnis der Eigentümer.