Mittwoch, 13. März 2019

BFH: Keine Bestimmung der ortsüblichen Miete nach EOP-Methode

Urteil vom 10. Oktober 2018 IX R 30/17

Die Klägerin in diesem Verfahren hatte im Jahr 2006 ein Grundstück per Zwangsversteigerung zum Preis von 140.000 Euro erworben. Nach einer umfangreichen Sanierung verpachtete die Klägerin das Grundstück ab 1. November 2008 an ihren Ehemann für 1.000 Euro monatlich zuzüglich einer Nebenkostenvorauszahlung in Höhe von 2.025 Euro. Das Finanzamt ging dabei nach einer Außenprüfung von einer verbilligten Überlassung aus, kürzte den Werbungskostenabzug bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung und änderte die vorbehaltlich ergangenen Einkommensteuerbescheide für die Jahre 2008 bis 2010 entsprechend. Das Finanzamt ging von einer üblichen Pacht von 1.474,05 Euro aus.

Das Finanzgericht hat die darauffolgende Klage abgewiesen, stützte sich dabei auf ein Sachverständigengutachten. Der Gutachter hatte die ortsübliche Pacht durch eine von ihm selbst entwickelte Kombinationsmethode ermittelt. Er kombinierte dabei die aufgrund von statistischen Annahmen ermittelte erwirtschaftende Pacht (sogenanntes EOP-Verfahren) und zum anderen die vom Verpächter erwartete Pacht. Dies ergab eine mögliche Pacht von 1.657 Euro und eine pächterseits erwartete Pacht von 3.404 Euro. Durch die Kombination hieraus errechnete der Sachverständige eine marktangemessene Pacht von monatlich 1.530,50Euro.

Der Bundesfinanzhof hob das Urteil auf Revision der Klägerin auf. Die Bundesfinanzrichter wiesen darauf hin, dass teilentgeltliche Nutzungsüberlassungen nicht von den Werbungskosten abgezogen werden dürfen. Diese lägen immer dann vor, wenn die vereinbarte Gegenleistung mehr als ein Vierteil unter der ortsüblichen Marktpacht liegt. Dies sei aber vom Finanzgericht nicht wirksam festgestellt worden, da die vom Sachverständigen gewählte Kombinationsmethode nicht geeignet ist, die ortsübliche Marktpacht zu bestimmen. Dabei verwies der BFH auf den Bundesgerichtshof, der die Anwendung einer ertragsorientierten Pachtwertermittlung, die sogenannte EOP-Methode, generell für nicht geeignet hält, um die ortsübliche Miete oder Pacht zu bestimmen. Der ortsübliche Preis einer Nutzungsüberlassung einer Gastwirtschaft lasse sich demnach nicht daran ermitteln, welchen Ertrag ein durchschnittlich begabter Gastwirt erwirtschaften kann. Vielmehr sei dieser Preis durch Angebot und Nachfrage bestimmt. Daher müsse ein erfahrener und mit der örtlichen Marktsituation vertrauter Sachverständige beurteilen, welchen Pachtzins er für angemessen hält.

Dass der Sachverständige vorliegend auch die Investivpacht in seine Beurteilung mit einbezogen hat, ändert an dieser Einschätzung nichts. Der BFH gab das Verfahren wieder an das zuständige Finanzgericht zurück, dass nunmehr, beispielsweise durch einen erfahrenen Makler, die tatsächliche ortsübliche Pacht bestimmen lassen muss.